La société D et la société S sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

La société S ayant, après expertise ordonnée en référé, assigné la société D afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles, celle-ci a reconventionnellement demandé qu’il soit dit que l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds est soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d’user.

Au visa de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle tout d’abord qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour accueillir les demandes de la société D, l’arrêt à l’encontre duquel est formé le pourvoi retient que, s’agissant d’un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage, que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés, que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins et qu’il faut en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d’une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier, dont cette rampe d’accès chauffante et l’entrée du garage constituent une partie commune.

En statuant ainsi, sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

 

Cass. 3ème Civ., 26 mars 2020, n°18-16.117

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