Acquérir un appartement pour le retaper entièrement, relier entre elles des chambres de bonnes dans un immeuble haussmannien pour en faire un appartement avec vue imprenable sur les toits de PARIS, sont des projets enthousiasmants, qui ne doivent pas faire oublier que la copropriété est régie par des règles strictes et complexes.

Si l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à chaque copropriétaire le droit d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes, c'est à la condition expresse et essentielle de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Ainsi en va-t-il notamment des travaux que chaque copropriétaire peut être amené à réaliser dans son lot.

Si ces travaux ne concernent que les seules parties privatives : embellissements, création d'une nouvelle pièce par la pose d'une cloison, réfection de la salle de bain par exemple..., ils ne requièrent aucune autorisation du Syndicat des Copropriétaires.

En revanche, dès que les travaux envisagés affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire concerné de recueillir au préalable l'autorisation du Syndicat des Copropriétaires, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il s'agit par exemple de travaux visant à ouvrir une porte dans un mur commun, à réaliser un duplex en perçant la dalle séparant deux étages, à réaliser le branchement d'une VMC sur un conduit de cheminée, installer des canalisations d'eaux et des gaines d'électricité pour créer un appartement en réunissant plusieurs chambres de bonnes, etc...

La première difficulté consiste à identifier les parties communes susceptibles d'être affectées par les travaux.

Si certaines ne posent aucun problème, tels que par exemple les murs porteurs, ou la dalle plancher, il n'en va pas de même de certains conduits, tels que les conduits de cheminée.

Les parties communes sont énumérées par le règlement de copropriété, ainsi que par l'article 3 de la loi de 1965.

Certains Syndics, peu désireux de surcharger l'Assemblée de demandes de travaux, n'hésitent pas à disqualifier certaines parties communes en parties privatives, sans pour autant étayer leur analyse.

Dans le doute, il convient de solliciter l'autorisation de l'Assemblée Générale en envoyant en lettre recommandée avec accusé de réception au Syndic une demande d'inscription de cette autorisation à l'ordre du jour au visa des dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967.

Il est alors indispensable de joindre à cette demande un projet de résolution.

Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 a rajouté pour le copropriétaire demandeur l'obligation de communiquer au Syndic un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

Ces dispositions doivent désormais être rappelées par le Syndic à l'occasion de chaque appel de fonds.

Le projet de résolution sera notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour.

Si l'Assemblée Générale accorde son autorisation, le copropriétaire peut effectuer les travaux, sans pour autant en avoir l'obligation, de telle sorte qu'il peut renoncer à son projet.

L'Assemblée Générale peut refuser d'accorder l'autorisation de procéder aux travaux si elle estime qu'ils sont contraires à la destination de l'immeuble, ou qu'ils risquent d'en affecter la solidité.

Dans ce cas, l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire qui s'est vu opposer un refus de saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble d'une demande d'autorisation de procéder : « aux travaux visés à l'alinéa 1er », à savoir : la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Le succès de cette action judiciaire est subordonné à la preuve du caractère améliorant des travaux, du respect de la destination de l'immeuble, et de l'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le copropriétaire qui envisage des travaux susceptibles d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit donc réunir un maximum d'informations sur lesdits travaux, avant de soumettre un projet de résolution circonstancié à l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Une présentation sérieuse et techniquement motivée du projet permettra d'obtenir plus facilement cette autorisation, auprès de l'Assemblée Générale ou, en cas de refus de celle-ci, du Tribunal de Grande Instance.

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