Le locataire principal d’un bail commercial doit-il s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés lorsque le locataire principal sous-loue les locaux dans lequel le fonds de commerce est exploité ?

Telle était la question posée à la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation.

 

Dans un arrêt en date du 3 juillet 2013 (pourvoi n° 12-21.966), la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rappelle l’une des conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux et notamment du droit au renouvellement du bail et en cas de congé sans offre de renouvellement, du droit à une indemnité d’éviction.

 

Les faits étaient les suivants :

 

Un bailleur avait donné à bail à une société des locaux à usage commercial. La société preneuse avait consenti une sous location, le bail commercial l’y autorisant.

 

Le bailleur a, tout d’abord, délivré à la société preneuse un congé avec une offre de renouvellement. Puis, le bailleur, se ravisant a assigné la société preneuse en déchéance du droit au renouvellement pour défaut d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

La Cour d’Appel donnait gain de cause au bailleur.

 

Enfin, la société preneuse devait se pourvoir en cassation et invoquait que les parties pouvaient volontairement soumettre le bail au statut des baux commerciaux même si une des conditions légales nécessaires à la revendication du statut était absente.

 

La société preneuse indiquait que le bailleur l’avait autorisée à sous louer librement les locaux et qu’elle était dispensait de faire intervenir le bailleur à l’acte. La société preneuse en déduisait que le locataire principal n’était plus placé dans l’obligation de s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés puisque le sous locataire était lui-même immatriculé.

 

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en rappelant que « la clause de bail autorisant la sous-location totale ou partielle, sans autorisation du bailleur, les parties n’avaient pas envisagé, directement ou indirectement, que la société preneuse bénéficie conventionnellement du statut des baux commerciaux, la Cour d’Appel a donc pu en déduire qu’à défaut d’immatriculation pour les locaux donnés à bail, la société preneuse était déchue du droit au statut des baux commerciaux et ne pouvait prétendre à une indemnité d’éviction. »

 

Il sera rappelé que pour revendiquer l’application du statut des baux commerciaux, quatre conditions doivent être réunies  (article L145-1 du code de commerce):

 

  1. La nécessité d’un bail ;
  2. L’exigence d’un immeuble ou d’un local dans lequel le fonds de commerce est exploité ;
  3. L’existence d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal ;
  4. L’immatriculation du locataire au registre du commerce.

 

Cette dernière condition doit être également remplie en cas de sous location des locaux dans lequel est exploité le fonds de commerce : c’est l’enseignement qu’il faut retirer de cet arrêt.

 

LE LOCATAIRE PRINCIPAL DOIT RESTER IMMATRICULE AU REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES.

 

A défaut, il perdra son droit à revendiquer le renouvellement du bail commercial.

 

IL existe néanmoins un recours permettant de déroger à cette obligation de rester immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

Le bailleur et le preneur doivent s’être mis d’accord pour soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux. Cependant la volonté du bailleur doit être matérialisée de façon non équivoque et à la lumière de l’arrêt, il est évident que l’on ne peut pas déduire du silence du bailleur une acceptation tacite de soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux.

 

Le bailleur doit avoir été clairement et précisément informé que les locaux sont destinés à être sous loués et ce dernier ne doit pas faire de l’exploitation par le locataire principal une condition essentielle et déterminante de son engagement.

 

Bien entendu, il convient de se ménager une preuve de la soumission volontaire des parties du bail au statut des baux commerciaux.

 

Il sera observé que l’article L145.1 II du Code Commerce n’exige pas, du preneur, en cas de location-gérance du fonds, qu’il  soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés pour revendiquer le droit au renouvellement du bail.

Dans ce schéma de configuration,  le propriétaire du fonds (le preneur) et le locataire-gérant sont dispensés de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés et le preneur peut tout à fait revendiquer l’application du statut des baux commerciaux.

Par Me. Roquigny Abraham