L’agent immobilier engage sa responsabilité s'il ne s’assure pas que se sont réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente négociée par son intermédiaire.

Par acte sous seing privé conclu avec le concours d'un agent immobilier, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Les acquéreurs ont versé un acompte entre les mains de l’agent immobilier. Ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance, par la lecture du projet d’acte, qu'après l’expiration du délai de rétractation. Ils ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation.

Dans un arrêt du 26 juin 2018, la cour d'appel de Rennes a condamné l’agent immobilier à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice. Elle a énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire. A cette fin, l'agent immobilier aurait dû se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule. Les juges du fond en ont déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu.

La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d'appel et rejette le pourvoi de l'agent immobilier le 14 novembre 2019.

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