Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent à son locataire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque le logement est inhabitable il peut y avoir exception d'inexécution du preneur qui justifie de sa part le non paiement des loyers. Cependant cette exception est encadrée.

Les obligations du bailleur sont énumérées dans l'article 6 de le loi du 6 juillet 1989 parmi lesquelles se trouve celle "de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation."

La notion de décence est définie par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détermine les caractéristiques que doit respecter a minima le logement loué.

Au cas où le logement loué ne répond pas à ces caractéristiques, le locataire peut exiger du propriétaire sa mise en conformité.

Si le propriétaire ne répond pas à sa demande de mise en conformité dans un délai de 2 mois ou à défaut d’accord entre les parties, le locataire ou le bailleur ont la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission ou si les parties n'ont pas opté pour la saisine de cette dernière, le juge, tranche le litige et détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Dans ce cadre là, le locataire n'est pas autorisé à prendre l'initiative d'arrêter de payer le loyer.

L'exception d’inexécution en cas de logement inhabitable

Si le logement est objectivement inhabitable le locataire peut user de l'exception d'inexécution.

Ainsi dans un arrêt (CA Douai, 3e ch., 10 janv. 2002, Rak c/ Caron) les juges ont pu décider que l'humidité importante des locaux loués avait rendu les locaux impropres à leur destination et justifiait l'exception d'inexécution du preneur.

Les juges n'ont pas tenu compte du fait que le locataire ait malgré tout poursuivi sa jouissance des lieux devenus insalubres. D'autant plus qu'en l'espèce les locataires avaient entrepris de nombreuses démarches pour se reloger et n'avaient pas d'autre choix que de continuer à l'occuper.

Les juges ont retenu la responsabilité du bailleur qui a gravement manqué à son obligation d'entretien des lieux en état de servir à l'usage d'habitation pour lequel ils ont été loués puisque les travaux effectués étaient insuffisants: l'appartement restait objectivement inhabitable (rapport et expertise l'attestant).

Le locataire était fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Un élément déterminant dans l'appréciation de la possibilité d'invoquer l'exception d'inexécution: l'attitude du bailleur.

Dans un arrêt récent de la Cour d'Appel d'Aix en Provence (CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 9 oct. 2014) les juges rappellent que le locataire ne peut être exonéré de son obligation de payer le loyer qu’à condition de rapporter la preuve du caractère totalement inhabitable des lieux loués.

Ce qui n'est pas le cas lorsque suite à un dégât des eaux le bailleur a pris toutes les dispositions utiles pour remédier rapidement aux désagréments subis par l’occupant du logement. En l'espèce le sinistre avait été déclaré aux assureurs, une expertise avait été diligentée,  le chauffe-eau à l’origine du sinistre avait été changé, et le bailleur avait fait installer un système d’assèchement des pièces.

A la lumière des deux arrêts, l'attitude du bailleur quant à son obligation de remédier au caractère inhabitable du logement est déterminante pour apprécier de la possibilité pour le locataire d'être ou non exonéré du paiement des loyers.

Par Me Karim DJARAOUANE
Avocat au Barreau de Paris
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