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Article avocat Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Newsletter #8 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 03-11-2017


Charges de parking

 

Lorsque le règlement de copropriété ne consacre aucune partie commune spéciale, le coût des travaux et de l’entretien du parking d’une copropriété doit être réparti entre tous les copropriétaires, à hauteur de leurs tantièmes respectifs, y compris entre ceux n’y disposant d’aucun lot.

C’est ce qu’a récemment rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu en date du 8 juin 2017.

Cette décision ne bouleverse pas la jurisprudence relativement constante en pareille matière, mais surprend par sa sévérité.

Le règlement de copropriété définit, comme toujours, les termes du débat.

Les magistrats, on le sait, aiment fonder leurs décisions sur des dispositions claires et univoques.

Mais en se forgeant sur le RCP, ils réduisent à néant la portée du critère de l’utilité, et ce alors même que sa mise en ½uvre serait pleine de bon sens s’agissant de la question des charges de parking.

C’est là l’enseignement reçu par l’auteur malheureux du pourvoi qui, bien que n’étant titulaire d’aucune place de parking, devra participer au cout de leur entretien. (Cass, 3ème civ., 8 juin. 2017, n°16-12224)

 

Indemnité d’éviction 

 

La cessation d’activité et l’engagement d’une procédure collective contre une société ne la prive pas d’un droit au renouvellement, quand bien-même elle aurait libéré les lieux et rendus les clés des locaux après un refus de renouvellement.

C’est ainsi qu’un liquidateur judiciaire est parvenu à obtenir l’octroi d’une indemnité d’éviction au bénéfice d’une société liquidée, en raison du refus de renouvellement qui lui avait été opposé par le bailleur.

Cette décision, qui peut paraître surprenante à première lecture, se révèle en réalité parfaitement logique.

La Cour de cassation a, en effet, considéré que la Cour d’appel, qui avait rejeté la demande formulée par le liquidateur, ne pouvait se contenter de constater le départ volontaire du preneur et, en dépit de la libération des lieux, aurait dû rechercher si, à la date de restitution des clés, la société locataire n’avait pas été privée d’un droit susceptible de donner lieu à réparation. (Cass. 3ème civ., 16 mars 2017, n° 16-10143) 

Il s’agit d’une bonne nouvelle pour le liquidateur qui fort de ce bénéfice, verra s’éloigner le spectre de l’insuffisance d’actifs.

 

Conduits d’extraction d’air

 

Les nuisances engendrées par les bruits et les vibrations d’un conduit d’extraction doivent s’apprécier in concreto, et non in abstracto.

Ainsi, la détermination de la réalité et de l’ampleur des nuisances subis par les occupants d’un immeuble ne dépend pas de respect ou de l’ignorance d’un quelconque seuil réglementaire, mais des atteintes concrètes portées au confort de l’immeuble.

C’est là le sens d’une décision rendue par la Cour d’appel de Paris, dans une affaire où une application exégétique de la loi aurait été source d’injustice.

En l’espèce, un extracteur d’air débouchant en toiture avait été posé en façade d’un immeuble pour permettre l’exploitation d’un restaurant situé au rez-de-chaussée de la copropriété.

Et il est aisé de deviner la suite des événements.

Bon nombre de copropriétaires se plaignant des désagréments engendrés par l’installation, le syndicat des copropriétaires avait fini par agir à l’encontre de l’exploitant du restaurant.

Pour sa défense, celui-ci se prévalait du respect du dispositif normatif encadrant la matière, ce qui n’était pas contesté par le syndicat. Il n’en demeurait pas moins que le trouble subi était important.

Dans ce contexte, la Cour d’appel a considéré que le respect des règles en vigueur ne pouvait suffire à exonérer l’auteur de l’installation, et retenu que les nuisances devaient être appréciées concrètement, au regard notamment de leur intensité et de leur persistance, pour déterminer l’existence d’un trouble.

Aussi apparaît-il nécessaire, pour un copropriétaire à l’origine d’une installation au sein des parties communes d’un immeuble, qu’il aille au-delà du simple respect des dispositions et s’assure, véritablement, de l’absence de toute nuisance.

Il y va, là, d’une nécessité pour le bien vivre ensemble, que les tribunaux, heureusement plus animés par l’esprit que par le texte de la Loi, semblent soucieux de maintenir, (CA Paris, Pôle 4 Chambre 2, 10 mai 2017, n° 15/04860)

 

Responsabilité du syndic

 

Signe d’une époque, la Cour de cassation a, une fois de plus, fais preuve d’une sévérité exemplaire à l’égard d’un syndic.

En l’espèce, une SCCV avait fait édifier un immeuble et avait souscrit un abonnement de fourniture d’eau.

Une fois celui-ci édifié, l’immeuble avait été soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et un syndic de copropriété avait été désigné.

Celui-ci avait été diligent mais, en dépit de ses démarches, n’était pas parvenu à régulariser la situation avec la compagnie de distribution des eaux.

Par ailleurs, le contrat souscrit entre celle-ci et la SCCV mettait clairement à la charge de la dernière l’obligation de prévenir d’un changement d’abonné, ce qu’elle s’était abstenue de faire.

Une action fut diligentée par la compagnie des eaux à l’encontre de la SCCV, qui a appelé en garantie le syndic et le SDC.

On aurait pu penser que la société de construction allait se voir opposer son inertie fautive

Or, en dépit de la défaillance de la SCCV et des efforts fournis par le syndic pour y pallier, la Cour de cassation a estimé que ce dernier avait commis une faute en restant inactif face à l’absence de facture d’eau.

Certes, la Cour a pris soin de relever que le syndic était professionnel et que les dépenses d’eau avaient été intégrées au budget de la copropriété, ce qui permet de limiter la portée de cet arrêt. Pour autant, la Haute juridiction vient, une fois de plus, de faire preuve d’une extrême sévérité à l’égard d’un professionnel. (Cass. 3ème civ., 6 juin 2017, n° 16-15338)

 

Contestation d’AG

 

 

La jurisprudence en matière de contestation de résolutions d’Assemblée Générale serait-elle en train d’évoluer ?

L’inflexion porte sur les conséquences de la prescription des délais d’introduction d’une action qui, on le sait, sont limités à deux mois.

Il est acquis que l’expiration du délai de deux mois a pour effet de purger les décisions prises en AG de tous les vices qui les affecteraient et, par conséquent, de les rendre définitives en dépit d’une irrégularité manifeste.

Il existait, toutefois, une limite à cette application drastique de la loi, s’agissant des résolutions soumises, à tort, à l’AG.

En effet, jusqu’à présent, dans l’hypothèse où un copropriétaire sollicitait, par exemple, une autorisation d’exercer une profession libérale, mais qu’il apparaissait a posteriori qu’une telle autorisation n’était pas exigée par le règlement de copropriété, l’intéressé pouvait passer outre le refus de l’AG, sans que cela n’entraîne de sanction.

De manière surprenante, la Cour de cassation saisie de faits similaires vient, toutefois, de rendre un arrêt consacrant le caractère définitif de la résolution contestée, en dépit de la comptabilité de l’activité exercée avec les termes du RCP (Cass. 3ème Civ., 8 juin 2017, n° 16.16566).

La matière est sensible et la jurisprudence abondante. Toute confirmation sera, dès lors, âprement commentée



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