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La toute-puissance du droit de propriété et la condamnation à démolir

Par , Avocat - Modifié le 28-08-2018

Voici un arrêt de la Cour de cassation qui vient rappeler la force du droit de propriété en matière d’empiétement.

A l’origine de ce litige, les auteurs d’un empiétement sur la propriété de leur voisin ont assigné ce dernier pour tenter de faire reconnaître leur droit de propriété par prescription trentenaire.

Ils ont toutefois tendu le bâton pour se faire battre puisqu’à titre reconventionnel le voisin a demandé qu’il soit mis fin à l’empiétement par l’expulsion de l’occupant de la maison voisine et la condamnation des demandeurs à démolir la maison litigieuse.

La Cour d’appel de Cayenne a condamné les auteurs de l’empiétement à démolir leur maison au motif qu’ils ne démontraient pas l’ancienneté de leur empiétement.

Devant la Cour de cassation, les requérants ont concentré leur argumentation sur la question de l’atteinte portée par cette condamnation au droit au domicile, composante du droit à la vie privée inscrit à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

L’intérêt de l’arrêt ne réside donc pas dans l’appréciation par le juge de l’ancienneté de l’empiétement et sur les conditions de la qualification de la prescription trentenaire, mais bien sur la mise en balance qui est faite par le juge judiciaire entre le droit au domicile et le droit de propriété.

Les requérants soulignaient que le juge doit apprécier l’opportunité de condamner un ouvrage empiétant sur la propriété voisine de manière proportionnée au but légitime poursuivi.

En l’espèce, ils mettaient en avant l’ancienneté de l’occupation des lieux, la bonne foi des auteurs de l’empiétement et le grand âge de l’occupant de la maison, un homme veuf de 87 ans.

A cette problématique de la mise en balance du droit au respect du domicile et du droit de propriété, la Cour de cassation apporte une réponse sévère : l’ingérence des mesures d’expulsion et de démolition dans le droit au respect du domicile de l’occupant est proportionnée au regard de la nécessaire garantie du propriétaire, inscrite aux articles 544 et 545 du code civil, selon laquelle nul ne peut être contraint de céder sa propriété.

La Cour de cassation rappel en outre que le droit du propriétaire au respect de ses biens est lui-même inscrit à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

En conséquence, « l'expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l'ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété ».

Certains estimeront cette solution comme étant choquante au regard des circonstances de l’espèce.

Elle est néanmoins une solution constante et il aurait été surprenant que la Cour de cassation en fasse une application différente.

(Cass. 3ème Civ., 17 mai 2018, n°16-15792)

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Maître Emmanuel Lavaud

Maître Emmanuel Lavaud

Avocat au Barreau de BORDEAUX

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