Covid-19 : Chaque jour, nos équipes vous informent via des News, des Dossiers ou par téléphone !

S'informer x

Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Propriété immobilière » Atteintes au droit de propriété » Servitudes » Actualités

Article avocat Servitudes

Droit de passage et cadastre

Par , Avocat - Modifié le 04-12-2015
  • Les faits :

Madame X et Madame Y sont chacune propriétaire de terrains qui jouxtent une parcelle appartenant à Monsieur Z. Estimant que leurs fonds étaient enclavés, elles ont assigné leur voisin Z en reconnaissance d'une servitude de passage sur son terrain.

Les juges du fond (CA Limoges 16 janvier 2014) leur ont donné raison en considérant qu'il ressortait du plan cadastral que leurs terrains étaient enclavés.

La Cour de Cassation (1) casse l'arrêt de la Cour d'appel de Limoges et renvoi l'affaire devant la Cour d'appel de Riom.

 

  • L'article 682 du Code civil

Ce texte dispose: "Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnelle au dommage qu'il peut occasionner".

Ces dispositions sont claires: un fonds enclavé qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique ou qui n'a qu'une issue insuffisante, bénéficie d'un droit de passage légal sur le fonds voisin, sans distinction des divers modes d'exploitation du fonds dominant (2). La loi constitue donc le titre créateur de la servitude et le propriétaire du fonds voisin, dit fonds servant, ne peut pas s'opposer à l'exercice de la servitude de passage tant que dure l'enclave.

En l'espèce, il appartenait donc aux demanderesses de rapporter la preuve de l'existence de l'état d'enclave. Elles prétendaient l'établir au vu du plan cadastral sur lequel leurs parcelles apparaissaient enclavées et, les juges du fond les ont suivies, alors que Monsieur Z invoquait l'existence d'un passage par un chemin desservant leurs terrains qu'elles utilisaient.

 

  • La valeur probante du plan cadastral

Depuis le Moyen Age, le cadastre a pour finalité l'établissement des impôts sur les propriétés foncières.

Le plan cadastral est ainsi un document administratif qui n'a qu'une valeur fiscale et ne peut donc constituer une preuve du droit de propriété ni des droits réels immobiliers tels les servitudes de passage.

En effet, le droit de propriété est établi par des titres, documents d'arpentage et les procès-verbaux de bornage dressés par les géomètres experts.

Cependant, le cadastre peut constituer une présomption simple de propriété qui ne saurait toutefois prévaloir à l'encontre d'un titre ainsi qu'il est jugé de longue date par la Cour de Cassation (3).

En l'espèce le propriétaire voisin, Monsieur Z, avait produit un procès-verbal de constat d'huissier dont il résultait qu'il existait un chemin longeant les parcelles des demanderesses, lesquelles l'utilisaient pour y accéder. Monsieur Z en concluait que les terrains des Dames X et Y n'étaient pas enclavées au sens de l'article 682 du Code civil.

La Cour de Cassation sanctionne la Cour d'appel pour n'avoir pas recherché si les parcelles des demanderesses étaient ou non enclavées compte tenu des constatations faites par l'huissier et, de s'être contentée des mentions du plan cadastral qui ne constitue qu'une simple présomption.

Cet arrêt doit être approuvé tant juridiquement qu'en équité, dans la mesure où l'existence et l'exercice d'une servitude de passage peut grever lourdement tant le fonds dominant que le fonds servant.

 

Par Patricia Barthelemy

Avocat au barreau de Paris

 

Sources : 

(1) Cass 3ème civ, 8 octobre 2015, n°14-21798

(2) Cass 3ème civ, 8 juillet 1974, Bull 3 n°297 p.225

(3) Cass, 1ère civ, 19 janvier 1966 

Commenter cet article




Je souhaite être prévenu(e) des nouvelles contributions publiées sur ce sujet

Voir les conditions générales d'utilisation

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, sont destinées au Juritravail et à la société WENGO SAS. Conformément à la loi relative aux fichiers, à l'informatique et aux libertés, vous bénéficiez d'un droit d'opposition, d'accès et de rectification des informations par mail à info@juritravail.com

Pour aller plus loin


Maître Patricia BARTHELEMY

Maître Patricia BARTHELEMY

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit Commercial
  • - Droit de la Famille - Divorce
  • - Droit de l'Immobilier et de la Construction
  • - Procédure Judiciaire

Me contacter

Publicité

Ne passez pas à côté de l'actualité juridique

Recevez gratuitement notre Newsletter !

Toutes les nouveautés juridiques décryptées par nos équipes, rédigées en langage simple dans tous les domaines de droits !

Personnalisez votre Newsletter :

Simplicité et transparence avec Juritravail en savoir plus

Nous ne commercialisons pas vos adresses emails à un tiers. Nous conservons vos informations personnelles uniquement pour vous adresser des contenus et services que vous avez demandés et qui vous intéressent. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment depuis les mails que vous allez recevoir.

Votre inscription a bien été prise en compte !

Vous recevrez bientôt des nouvelles de nous par email.

Pour connaitre et exercer vos droits relatifs à l'utilisation de vos données, consultez notre  Charte sur la protection des données personnelles ou contactez-nous à l'adresse suivante : dpo@juritravail.com.