Investissement prisé pour son rendement locatif, le bail commercial peut s’avérer coûteux pour le bailleur qui fait face aux impayés de son preneur. Quelle réaction adopter face à une telle situation et surtout comment recouvrer les impayés ? La réactivité restera quoiqu’il arrive votre meilleur atout puisque plus la dette locative croit moins vous aurez de chance de l’apurer. Il existe deux types de procédures d’urgence permettant de stopper l’hémorragie au plus vite pour ensuite se concentrer sur le recouvrement.

 

La procédure de référé-expulsion : une procédure d’urgence de constat d’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire insérée au bail est celle qui prévoit qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seules des charges et conditions du bail ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le bail sera, si bon le semble au bailleur, résilier de plein droit sans formalité judiciaire, un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant ladite clause par un huissier de justice et resté sans effet conformément à l’article L145-41 du code de commerce.

Lorsque le contrat de bail prévoit une clause résolutoire, il suffit donc au bailleur confronté à un impayé de faire délivrer, par le biais d’un huissier, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Si passé un délai d’un mois à compter de cette délivrance, le preneur ne s’est pas acquitté de sa dette, le bailleur est fondé à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir en urgence le constat de la résiliation du bail et en conséquence l’autorisation de procéder à l’expulsion forcée du preneur des lieux loués.

Une telle procédure a donc l’avantage de permettre l’expulsion rapide du preneur, et donc de mettre fin à l’augmentation de la dette locative.

Une fois cette étape accomplie, l’objectif sera, en étroite collaboration avec l’huissier, d’engager toutes les mesures d’exécution forcée permettant le recouvrement rapide de la dette locative (saisies des comptes-bancaires ou des meubles par exemple).

 

La procédure à jour fixe : un palliatif à l’absence de clause résolutoire

Lorsque le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire, ou que celui-ci n’est pas clair et sujet à interprétation, la bailleur dispose néanmoins d’une autre procédure d’urgence permettant là encore de stopper l’hémorragie de la dette locative au plus vite.

La procédure à jour fixe est une procédure au fond devant le tribunal judiciaire. Elle permet, après la présentation d’une requête motivée au Président du tribunal, d’obtenir une date d’audience rapprochée pour que le litige soit tranché au plus vite.

 En conséquence, le juge saisi pourra, au regard de la dette locative, prononcer la résiliation du bail commercial et en conséquence l’expulsion forcée du preneur.

Il ne restera plus alors qu’au bailleur à engager avec un huissier les démarches d’exécution forcée pour obtenir le règlement des impayés constatés par le tribunal judiciaire.

 

Simon Gratien

Avocat

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