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L'emplacement réservé

Par , Avocat - Modifié le 24-01-2018

Qu'est-ce qu'un emplacement réservé dans le PLU ? Quels en sont les effets ? Quelles sont les garanties données au propriétaire impacté par un emplacement réservé ?

L’emplacement réservé

Un emplacement réservé peut se définir comme une servitude affectant un terrain en vue de le « réserver » à une destination future d’utilité publique  et d’en limiter la constructibilité à la stricte conformité de ladite destination.

La liste des emplacements réservés  doit être annexée au plan local d’urbanisme (ci-après PLU).

L’inscription d’un emplacement réservé au sein d’un PLU vise donc à éviter qu’un terrain destiné à servir d’emprise à un équipement public ne fasse l’objet d’une utilisation incompatible avec sa destination future.

Les conditions peu contraignantes pour créer un emplacement réservé expliquent que les collectivités utilisent fréquemment cet outil qui présente pour elles de nombreux atouts, dont celui de ne pas nécessiter un financement immédiat.

En vertu de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme, un emplacement réservé peut être décidé en vue de quatre séries de finalités : la réalisation de voies ou d’ouvrages publics, la réalisation d’installations d’intérêt général, la réalisation d’espaces verts ou d’espaces nécessaires aux continuités écologiques et enfin la réalisation en zones urbaines et à urbaniser de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale.

Les auteurs du document d’urbanisme doivent créer des emplacements réservés en cohérence avec le contenu et les objectifs arrêtés dans le PLU, notamment avec le caractère de la zone ou les orientations d’aménagement et de programmation.

Si l’instauration d’un emplacement réservé n’a pas à être animée d’un projet précis et déjà élaboré, le juge administratif exerce un contrôle limité à l'erreur manifeste d'appréciation sur la justification du classement d'un terrain en emplacement réservé, vérifiant qu'il entre bien dans l'une des catégories ouvrant la faculté de grever le terrain, ainsi que la réalité de l'intention du bénéficiaire d'accomplir les travaux projetés.

A ce titre, le Juge administratif a censuré un emplacement réservé instauré pour créer un espace vert depuis quarante ans sans que la Commune bénéficiaire n’ait véritablement cherché à accomplir le projet.

De même, la position et la superficie de l’emplacement doivent être définies avec précision, une insuffisance rendant la réserve inopposable.

Une fois institué, l’emplacement réservé oblige le propriétaire à ne pas contrarier la destination souhaitée, de sorte que tous les travaux qu’il entend entreprendre doivent être conformes avec celle-ci.

Lorsque la personne bénéficiaire de l’emplacement est devenue propriétaire du terrain grevé, elle est tenue par la destination projetée et ne peut réaliser que des ouvrages ou installations conformes à cette destination, sauf à commettre une illégalité.

En effet, à l’exception des permis de construire précaires, seules les constructions conformes à la destination de l'emplacement réservé peuvent être autorisées et le Juge administratif censure les permis de construire délivrés pour un projet ne répondant pas à la finalité de l’emplacement réservé.

Ainsi, selon une conception rigoureuse, le Conseil d’Etat ne tolérait aucune marge de man½uvre quant à la nature des travaux exécutés sur une parcelle impactée par un emplacement, que les travaux soient exécutés par le propriétaire ou son bénéficiaire.

Le Conseil d’Etat a toutefois estimé que la présence d’un emplacement réservé à une certaine destination ne constitue pas un obstacle à la réalisation simultanée d’un autre projet « dès lors que [celui-ci] est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé ».

Le Juge administratif a aussi récemment considéré que la création d’un emplacement pour régulariser une situation de fait existante n’était pas illégale.

Le droit de délaissement

Confronté à un emplacement réservé qui lui est opposable pour une durée qui n’est pas déterminée et qui l’empêche d’user librement de son terrain, le propriétaire doit pouvoir forcer l’appropriation de son immeuble par le bénéficiaire de la réserve.

C’est pourquoi la contrepartie offerte aux propriétaires d'emprises frappées d'un emplacement réservé par le PLU consiste en la faculté de le délaisser.

Les modalités d’exercice de ce droit consistent en une mise en demeure adressée au réservataire d’acquérir son bien immobilier

La mise en demeure doit être transmise en mairie, correspondant à un guichet unique quel que soit le bénéficiaire de l’emplacement, la Commune devant rapidement communiquer la mise en demeure au réservataire.

En l’absence d’accord amiable sur le prix du bien immobilier à l’issue du délai d’un an à compter de la réception de la mise en demeure, le Juge de l’expropriation peut être saisi pendant un délai de trois mois, soit par le propriétaire soit par la collectivité.

Le Juge de l’expropriation déterminera le prix du bien délaissé, en faisant abstraction de la servitude, et prononcera obligatoirement le transfert de propriété.

Toutefois, le propriétaire peut retirer sa mise en demeure d’acquérir avant que le prix ne soit fixé et que le transfert de propriété ne soit prononcé.

Pareillement, le réservataire peut faire obstacle au délaissement en supprimant ou en faisant supprimer la mesure de sauvegarde à son profit par une modification du document d’urbanisme et ce, avant l’intervention du jugement de première instance susceptible de prononcer le transfert de propriété.

Sources :
Article L. 151-41 du Code de l’urbanisme
CE, 20 juin 2016, req. n°386978

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Maître Marie-Céline Pelé

Maître Marie-Céline Pelé

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit de l'Immobilier et de la Construction
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