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Bail commercial : le locataire doit-il payer les travaux de mise en conformité ?

Par , Avocat - Modifié le 03-12-2012

Compte tenu de l’absence de disposition législative précise prévoyant la prise en charge des travaux de mise en conformité par le locataire ou le bailleur d’un local commercial, les charges et les travaux sont répartis librement par les parties au contrat de bail.

À ce titre, une clause du contrat prévoit que les travaux de mise en conformité peuvent être expressément mis à la charge du preneur. À défaut, le coût de ces travaux doit être supporté par le bailleur.

Nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la prise en charge des travaux de mise en conformité du local commercial.

Ces interrogations surgissent souvent à la suite d’un contrôle de l’Administration qui peut, dans certains cas, fermer le commerce tant que les travaux de mise aux normes n’ont pas été réalisés. (ex : travaux de sécurité et d’hygiène dans les commerces de restauration et d’hôtellerie).

Cette question revient au centre de l’actualité en raison de l’obligation de mise en conformité, des locaux commerciaux, à la réglementation de l’accessibilité des handicapés.

En l’état actuel du droit applicable aux baux commerciaux, aucune disposition législative ne précise qui, du bailleur ou du locataire, doit prendre en charge des travaux de mise en conformité.

La répartition, entre locataire et bailleur, des charges et travaux est libre. À ce titre, une clause du contrat de bail commercial peut mettre expressément les travaux de mise en conformité à la charge du locataire.

À défaut, ces travaux doivent être pris en charge par le bailleur en vertu de l’article 1719-2 du Code civil. Le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local en conformité avec son activité spécifiée dans le contrat de bail.

Le bailleur doit entretenir le local loué. Le local doit être maintenu en état de servir à l’usage pour lequel il est loué. Il doit donc réaliser à sa charge tous les travaux de mise en conformité qui sont obligatoires quelle que soit leur nature.

Si les travaux de mise aux normes sont en principe à la charge du bailleur (1), les parties peuvent en décider autrement (2) au moyen de clauses insérées (3) qui impacteront le loyer en cas de renouvellement du bail commercial (4). Pour les lecteurs pressés, une synthèse des solutions applicables est proposée (5).

1 Les travaux de mise aux normes sont à la charge du bailleur

Le bailleur supporte le coût des travaux de mise en conformité lorsqu’aucune clause n’en prévoit qu’il en sera autrement.

Par exemple, dans le cadre d’un bail à usage d’hôtel-restaurant, en l’absence de clause qui met à la charge du preneur des travaux de mise aux normes : le bailleur doit effectuer les travaux de réfection des installations d’électricité et de gaz, ainsi que la modification du sens d’ouverture de la porte de la salle de restaurant, lorsque ces travaux sont imposés par la commission de sécurité sur le fondement de l’article 1719, 2° du Code civil (Cass. 3e civ., 12 mars 1985, n° 83-16.406).

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du propriétaire des murs (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 87-20.196).

En l’absence de stipulation mettant les travaux prescrits par l’Administration à la charge du preneur, la mise aux normes des installations électrique, de gaz, de désenfumage, de secours d’urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et l’exécution des travaux pour faciliter l’accès aux handicapés, doivent être supporté par le bailleur (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-17.187).

Enfin, en application de l’article 1719 du Code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle (Cass. 3e civ., 15 juin 2010, n° 09-12.187).

2 Mise en application du principe et de ses exceptions

Il faut considérer que le preneur est créancier d’une obligation consistant dans « la réalisation des travaux de mise aux normes ».

En d’autres termes, le locataire peut contraindre en justice le bailleur, débiteur, de faire faire, à ses frais, les travaux imposés par cette réglementation.

Pour ce faire, le preneur doit préalablement envoyer à son bailleur une injonction par lettre recommandée avec accusé de réception en se fondant sur l’article 1144 du Code civil, aux termes duquel : « Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».

Cependant, l’article 1719, 2° du Code civil n’étant pas une règle absolue, certaines clauses du bail peuvent directement imposer au locataire la prise en charge des travaux de mise aux normes.

Deux situations peuvent alors se présenter :

- soit le bail prévoit que certains travaux de mise aux normes limitativement énumérés sont à la charge du preneur ;

- soit le bail prévoit que tous les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur.

Dans le premier cas, il s’agit d’une clause spécifique qui définit précisément le type de travaux qui est mis à la charge du preneur. Par exemple, la clause prévoit la prise en charge par le preneur des travaux de mise aux normes en matière de sécurité, d’hygiène et d’accessibilité du local aux handicapés. Dans ce cas, le locataire devra supporter définitivement la charge financière des travaux.

Toutefois, ces clauses doivent s’interpréter de façon stricte. Elles ne peuvent pas être étendues à d’autres types de travaux non mentionnés dans le bail. Pour ces autres types de travaux, il y a absence de clause et la règle définie à l’article 1719 du Code civil permet de demander au bailleur d’en assumer la charge. Il en va ainsi pour l’exemple précédent qui ne mentionne pas les travaux d’électricité, de chauffage, de climatisation, d’ascenseur, etc.

Dans le second cas, les clauses de baux sont rédigées de manière à couvrir un domaine de travaux plus large. Ces clauses peuvent prévoir que tous les travaux rendus obligatoires par une décision administrative, une loi ou un règlement sont à la charge du preneur. Il en est ainsi lorsque le contrat de bail stipule que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou une clause similaire se référant aux travaux rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.

3 - Exemples de clause :

Les quelques exemples de clauses ci-après permettent de modifier la répartition du coût financier résultant des travaux obligatoires imposés par l’autorité administrative :

- « Le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués ».

- « Le preneur exécutera les travaux qui pourraient être exigés par le service de salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions ainsi que tous les travaux déterminés par les règlements administratifs ».

En revanche, certaines clauses ne mettent pas valablement à la charge du preneur les travaux imposés par l’Administration.

Ainsi, la clause selon laquelle « le locataire s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs » est valable. Comme elle ne vise pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative, le bailleur doit donc en assumer les frais (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.561).

De même, la clause qui oblige le locataire « à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter », ne prévoit pas de façon explicite à qui revient la charge des travaux nécessaires pour satisfaire aux prescriptions administratives (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-17.187).

Les clauses du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse. Ainsi, le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une clause de style telle que : « toutes les réparations grosses et menues qui pourraient devenir nécessaires seraient à la charge du preneur » (Cass. 3e civ., 27 mai 2003, n° 01-17.779).

S’il ne respecte pas ses obligations, le bailleur est responsable du préjudice subi par le locataire du fait de l’inexécution des travaux de mise en conformité du local : perte d’exploitation à la suite de la fermeture administrative de l’établissement pour non-réalisation des travaux.

Par ailleurs, la Cour de cassation estime que le bailleur commet une faute délictuelle lorsqu’il s’abstient délibérément, lors du renouvellement du bail des locaux, d’informer le cessionnaire de leur non-conformité (Cass. 3e civ., 24 juin 2009, n° 08-12.251, Garage Lamy c/ Sté MDVA).

4 Travaux d’accessibilité et renouvellement du bail commercial

La prise en charge des travaux par le bailleur peut lui permettre de demander le déplafonnement du loyer dans la mesure où les travaux ont eu une incidence favorable pour l’activité du preneur. C’est le cas si l’accessibilité du local permet l’apport d’une nouvelle clientèle constituée par les handicapés qui ne pouvaient auparavant pas accéder au local du commerçant.

Le déplafonnement du loyer signifie que l’augmentation du loyer consécutive au renouvellement ne sera pas limitée par la variation des indices du coût de la construction ou par celle des indices des loyers commerciaux sur 9 ans. Le loyer sera alors fixé sur la valeur locative telle qu’elle résultera une expertise judiciaire.

Pour fixer la valeur locative, l’expert retiendra les critères suivants :

- les caractéristiques propres au local : état d’entretien et d’aménagement du local, l’importance d’une large façade par rapport à une étroite devanture ;

- la destination des lieux : le loyer d’un bail « tous commerces » est plus élevé ;

- les obligations respectives des parties : si le bail met à la charge du locataire des charges incombant en principe au bailleur c’est un facteur de diminution de la valeur locative ;

- les facteurs locaux de commercialité : on prend en compte l’évolution de l’environnement du local (ex : nouveaux moyens de transport) ;

- les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires en surface et en aménagements.

Compte tenu de ces multiples critères, l’obtention d’un déplafonnement du loyer n’est jamais certaine pour le bailleur. En effet, le locataire pourra mettre en avant des critères négatifs comme la détérioration de l’environnement commercial du local (délinquance, trafic de drogues, immeubles voisins délabrés, etc) pour obtenir que le bailleur soit débouté de sa demande de déplafonnement du loyer.

Le locataire pourra également mettre en avant une augmentation des charges du bail pour obtenir un plafonnement du loyer. Ainsi, une forte augmentation de la taxe foncière, dont la charge incombe au preneur en vertu d’une clause du bail, peut être compensée par l’augmentation des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le bailleur sera débouté de sa demande de déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ., 4 avr. 2012, n° 11-13.912).

5 Synthèse des principales solutions

Le preneur d’un bail commercial peut se trouver devant l’une des situations suivantes :

- soit il existe dans son bail une clause spécifique qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, il devra donc les exécuter sans réclamer d’indemnité au bailleur ;

- soit il existe dans son bail une clause générale qui met à sa charge tous les travaux imposés par l’Administration, il devra donc également les réaliser à sa charge, sans pouvoir demander une participation au bailleur ; - soit il n’existe aucune clause qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, son bailleur devra donc réaliser les travaux conformément à l’article 1719-2 du Code civil.

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Maître Thomas CARBONNIER

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