Un maire s’était opposé à une déclaration préalable à la division de deux lots en vue de l’édification de constructions. Le pétitionnaire avait alors fait appel du jugement du tribunal administratif rejetant sa demande tendant à l’annulation de cette décision du maire.

Le maire considérait dans l’arrêté litigieux que le projet ne respectait pas le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune qui disposait notamment que « Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels et avec la conservation des perspectives monumentales. ».

Est-il possible d’appliquer les règles du PLU pour s’opposer à une déclaration préalable ayant pour seul objectif de diviser une surface foncière ?

La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle ici la solution désormais constante en la matière :

« Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière.
Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises. ».

La Cour administrative d’appel de Marseille retient en l’espèce que la réalisation future de construction sur les lots visés par la déclaration préalable se situe dans un quartier déjà urbanisé de la commune. De plus, les constructions projetées n’ont pas pour objet de porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Le maire a donc méconnu le PLU de la commune en s’opposant à la déclaration préalable du lotisseur.



Commentaire :

Pour mémoire, l’article  L. 442-1 du code de l’urbanisme nous donne une définition du lotissement qui constitue «  la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». 

Les lotissements sont alors soumis à déclaration préalable ou à un permis d’aménager en fonction de leurs caractéristiques (L.442-3 du code de l’urbanisme ; R.421-19 du code de l’urbanisme).
En cas de lotissement relevant du régime de la déclaration préalable, ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent (R.441-9 du code de l’urbanisme).

Surtout, l’article L.123-5 du code de l’urbanisme (relatif au PLU) précise que les règles contenues dans les PLU sont opposables aux créations de lotissement.
Enfin, les règles générales de l’urbanisme sont applicables aux permis d’aménager ou aux déclarations préalables (R.111-1 du code de l’urbanisme).


C’est sur la base de ces différents textes que le Conseil d’Etat (CE, 17 décembre 2014, n°367134)  avait une première fois admis que : 
- les lotissements doivent respecter les règles relatives à l’occupation du sol issues du code de l’urbanisme ou des documents locaux d’urbanisme même s’ils n’ont pour objet que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière ; 
- peu importe s’il existe un projet concret de construction au moment du dépôt de la déclaration préalable de lotissement ;
- l’autorité compétente doit alors obligatoirement s’opposer à un permis d’aménager ou à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible.

Le Conseil d’Etat a par la suite précisé en 2016 que l’autorité compétente doit s’opposer à la demande de permis ou à la déclaration préalable lorsqu’un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
L’autorité compétente doit alors forger sa conviction « compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis » (CE, 24 février 2016, Commune de Pia, n°383079).
En l’espèce, le permis d’aménager délivré par le maire de la commune n’avait pas permis d’assurer la construction d’un minimum de 30% de logements locatifs sociaux comme le prévoyait le PLU. Le permis d’aménager avait alors été annulé.

L’arrêt de la Cour administrative de Marseille du 21 janvier 2021 s’inscrit logiquement dans cette lignée jurisprudentielle. Le juge d’appel a ici contrôlé si l’opposition à la déclaration préalable de lotissement était justifiée par rapport aux règles fixées par le PLU relatives aux constructions ultérieures à réaliser pour le projet d’aménagement.
Même si, comme le prévoit l’article L.442-1 du code de l’urbanisme, les  lotissements n’ont théoriquement pour seul objet la division d’une unité foncière, ils s’inscrivent néanmoins dans une ensemble d’opérations d’aménagement dont la finalité est la construction d’édifices qui doivent respecter les règles prévues par le code de l’urbanisme et les documents d’urbanisme.

Cette solution permet alors d’éviter la non-opposition à déclaration préalable ou la délivrance d’un permis d’aménager visant le lotissement alors que les permis de construire permettant la finalisation du projet seraient refusés.

 

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