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Investissement locatif : comment faire son choix du régime fiscal de la SCI ?

Investissement locatif : comment faire son choix du régime fiscal de la SCI ?

Par Daisy MARTINEZ, Avocat - Modifié le 10-11-2021 - Blog : Blog Maître Daisy MARTINEZ

Quel régime fiscal pour la SCI, véhicule d'un investissement locatif ? Quelques notions pour vous éclairer...

La société civile est, par principe, une société semi-transparente. Ainsi, l’impôt est calculé au niveau de la société selon les règles applicables à ses associés, lesquels sont directement imposés. 

Cependant, les associés peuvent décider d’opter pour l’assujettissement de la société civile à l’impôt sur les sociétés (IS).

 

I. Régime de la transparence fiscale

Dans le cadre d'une activité de location, la société civile recevra des loyers sur lesquels s’imputeront certaines charges (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, travaux…). 

Cependant, le bien immobilier ne pourra pas être amorti. De même, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne seront pas déductibles.

Dans l’hypothèse où la société constate un bénéfice, la quote-part de celui-ci revenant à chaque associé sera imposée selon le barème progressif de l’impôt sur les revenus (IR) applicable à chaque associé. Il conviendra également de soumettre ce bénéfice aux cotisations sociales de 17,2 %, et ce, même si les associés ne se distribuent pas de dividendes.

Ainsi, en fonction de la tranche marginale d’imposition de chaque associé, le bénéfice foncier pourra être imposé à 47,2% (30% + 17,2%) voire 58,2 % (41 % + 17,2%).

Cependant, ce régime fiscal bénéficie d’un avantage considérable en cas de revente du bien.

En effet, l’imposition à l’IR de la plus-value sur le bien immobilier réalisée lors de sa revente bénéficiera d’un régime d’exonération partielle à compter de la 5ème année de détention, avec une exonération totale au bout de 22 ans.

De même, l’imposition aux prélèvements sociaux de la plus-value bénéficiera d’un régime d’exonération partielle à compter de la 5ème année de détention, avec une exonération totale au bout de 30 ans.

Par ailleurs, en cas de travaux importants (travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien) à réaliser dans le bien immobilier, un déficit foncier pourra être constaté et viendra s’imputer sur le revenu global de chaque associé, après s’être imputé sur le revenu foncier, à hauteur de 10.700 euros, étant précisé que l’excédent du déficit pourra être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus des associés et durant 10 ans de leurs seuls revenus fonciers.

En résumé :

Avantages :

  • Exonération d’IR et de cotisations sociales sur la plus-value en cas de revente ;
  • Possibilité de se constituer un déficit foncier ;
  • Appréhension des résultats de la société par les associés sans fiscalité ;
  • Comptabilité très allégée.

Inconvénients :

  • Règles de détermination du résultat (bien immobilier non amortissable);
  • Imposition des associés sur le bénéfice de la société même sans appréhension du résultat.

 

II. Option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

La société civile peut opter à l’IS. 

Dans cette hypothèse, le bénéfice de la société sera calculé selon les règles de l’IS, ce qui implique que la société pourra amortir le bien immobilier.

Cet amortissement permettra de minorer fortement le bénéfice de la société pendant une durée importante ; et ensuite, même en cas de résultat bénéficiaire, le taux d’IS est de 15 % jusqu’à 38.120 euros.

Cependant, si les associés souhaitent prélever des dividendes, ils seront imposés à la flat tax à 30 % (12,8 % d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux).

Par ailleurs, la revente du bien immobilier par la société à l’IS est une opération très onéreuse fiscalement. 

En effet, la plus-value est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition – les amortissements). Ainsi, la plus-value sera très importante en raison des amortissements pratiqués.

A cette plus-value sera appliqué le taux d’IS de 26,5%.

Il conviendra par la suite de rajouter la flat tax de 30 % lorsque les associés souhaiteront appréhender le prix de cession.

En résumé :

Avantages :

  • Aucune imposition au cours de  location en raison des amortissements pratiqués;

Inconvénients :

  • Imposition importante de la plus-value en cas de cession ;
  • Imposition des associés à 30 % en cas de versement des dividendes ;
  • Obligations comptables importantes.

 

Pour conclure, le choix sur le régime d’imposition dépend de la finalité de l’investissement.

Ainsi, s’il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera revendu à moyen terme et dont les associés souhaiteraient se partager la plus-value, ou s’il s’agit d’un bien à rénover permettant de générer du déficit foncier, la société civile transparente peut correspondre à vos attentes.

En revanche, s’il s’agit d’un investissement à très long terme, avec une volonté de réinvestir le cas échéant le prix de revente du bien immobilier et d’acquérir d’autres biens, l’option à l’IS pourrait être souhaitable.

Je suis à votre disposition pour échanger sur ces points.

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